先誠實、再成交！永慶集團董事長孫慶餘是發自內心想落實這句話，要求永慶人
務必要奉為圭臬，買賣雙方是經紀人本人、二等親或公司同事，及一年內短期買
賣案件，都要事先告知。本店有一案例，一位屋主委賣住宅，在同棟社區有事故
屋，雖不在出售標的同一棟，但本店如實告知潛在買方，沒想到買方已知情，讚
許同仁「先誠實、再成交」精神，最後簽約成交。 誠實金句 只要有誠信 不怕不
成交

據今年第3季「政大永慶即時房價指數」數據顯示，全國和六都、新竹縣市指數全面下跌，且跌幅擴大、從第2季季跌1.6%擴至第3季2.8%；六都、新竹縣市中，中南部跌勢最重逾3%、雙北市最輕在2%左右。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年第2季全國房價指數小幅下修1.6%，第3季跌幅擴大、達2.8%，反映市場買氣降溫，房價呈現緩跌走勢，尤其9月六都、新竹縣市議價率在10%~13.2%相對高檔，與去年6、7月房市高點相比，成交議價率擴大。

展望第4季房價，葉凌棋認為，在市場沒有太大利空或利多釋出下，第4季估計市場依然呈現緩跌格局，六都、新竹縣市房價初估季跌1.5%~5%間，第4季單季整體房價估計跌2.5%~2.8%間；累計2025年全年平均整體房價估下修5%~6%。

今年第3季全國即時房價指數跌幅擴大、從上季季跌1.6%擴大至2.8%；以六都、新竹縣市來看，第3季高雄市即時房價指數季跌幅為4.4%，為六都、新竹縣市最高；其次為台南市、台中市季跌3.6%、3%，桃竹兩縣市則季跌2.9%、2.3%；反觀，房價最高的雙北市最抗跌、各季跌2.1%、2.1%；總計除了新北市外，其餘都會區第3季房價指數跌幅全數擴大。

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，從去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫。

到了今年上半年，延續去年下半年的市況，房市交易仍冷；惟到了今年第3季，美國於8月宣布暫對台課徵20%對等關稅，且當前房市政策尚未放寬，市場交易量縮持續，帶動部分屋主讓利銷售，以致六都、新竹縣市房價出現跌幅擴大的趨勢。

郭翰指出，高雄市、台南市近年來受益台積電的設廠投資效應，不僅帶動全市土地上漲，房價也跟著水漲船高。然而，自去年下半年開始，受房貸緊縮及信用管制的衝擊，加上當地薪資漲幅遠不及房價飆升速度，區域房價支撐力不足、開始鬆動，房價進入緩步修正，並在第3季出現跌幅擴大的跡象。

　　房價跌幅持續擴大，最新第三季的「政大永慶即時房價指數」顯示 ，全台指數跌幅為2.8％，全台和七大都會區指數全面下跌，且跌幅 普遍有擴大的趨勢，其中以中南部跌幅最重，台中、台南和高雄指數 季跌幅皆逾3％，桃園跌幅2.9％，新竹縣市跌幅2.3％，台北、新北 跌幅約2％。

　　該指數顯示，七都第三季房價季跌幅2.8％，較第二季的1.6％擴大 ，除新北市季跌幅較第二季收歛外，其餘六都均較第二季擴大，七都 中又以高雄季跌4.4％最高，台南季跌3.6％、台中3％，跌幅居次。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，去年下半年開始，受到銀行 房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫，今年上半年 房市交易仍冷。今年第三季川普於8月宣布對台課徵20％對等關稅， 且目前房市政策尚未放寬，房市交易量縮持續，部分屋主讓利求售， 使七都房價出現跌幅擴大的趨勢。

　　不過日前行政院拍板，將新青安貸款排除在銀行法第72-2條放款比 率限制外，讓銀行可釋放更多放款量能，有望提高首購族的購屋意願 ，整體而言，若國內經濟沒有大幅變動，隨著房市政策鬆綁議題持續 發酵，以及自住需求穩定進場，預期第四季房市有望維持穩健格局。

　股市熱、房市冷，曾是領漲國內房市的三大科學園區，如今成為帶 頭下修房價的指標。據統計，在去年央行919信用管制後，三大科學 園區周邊的中古屋、預售屋交易大幅量縮，房價相較高點更有7％～ 9％的修正，下修幅度更甚於整體市場，曾是票房保證的科學園區房 市，如今成為票房毒藥。

　　永慶房產集團統計各大科學園區周邊房市近年量價，自去年第四季 至今年第二季中古屋成交量，較信用管制前減少39.4％～54.9％，預 售屋成交量較信用管制前大減66.9％～78.6％。

　　以交易量最大的竹科周邊為例，信用管制前每月約有逾500件的中 古屋交易量、逾400件的預售屋交易量，管制後僅剩200餘件的中古屋 交易、和不到百件的預售屋交易。

　　房貸緊縮、買方信心保守，使得交易量驟減，成屋市場房價也快速 回落。以房價高峰的去年第三季為基準點，近三季以來科學園區周邊 下修幅度均在7％以上，其中以竹枓達9％最高，中古屋房價跌破4字 頭；中科、南科高雄園區房價跌幅也在8％以上，南科台南園區則在 7.3％，房價下修幅度遠高於該都會區，竹科周邊的預售屋價格也出 現小幅修正。

　　房地產業者指出，股市持續創高，然而房市動能卻相當低迷，「股 熱、房冷」差異之大，歷年僅見，房貸資金水龍頭緊縮是資本市場資 金熱潮未能流入房市的主因，過去幾年房市多頭，全台房市幾乎由竹 科、中科、南科三大園區領漲，投資買盤熱絡、自用買盤追價下，相 對低基期的房價飆漲，在投資買盤退散、自用買盤追價無力下，即使 科學區產值、企業獲利持續攀高，高所得族群也不願將資金投入房市 。

　　古亭商圈以羅斯福路一、二段，和平東路一、二段，和平西路一段 為主幹道，以古亭捷運站為中心點，由於擁有全台升學率名列前茅的 中正國中、金華國中學區，加上發展成熟的商圈，吸引不少家長設籍 購屋，設籍套房小宅房價達到每坪150萬～170萬元，有些新屋甚至逼 近每坪200萬元，學區小宅單價不下於大安區精華地段。

　　永慶房屋古亭直營店店長賴上偉表示，會在古亭站購屋的民眾，多 以學區考量為第一優先，由於中正、金華升學率在各國中名列前茅， 因此吸引不少家長購屋設籍，甚至不乏新北、或外縣市家長為小孩就 學而在此購屋，也因家長素質整齊，房價居高不下，以一至二房、挑 高的小坪數產品，總價在3,000萬元以內最為熱門，標準三房產品流 通少，只要一釋出就賣掉。

　　古亭站周邊最熱門為小基地的學區小宅，和平東路以北大部分為中 正國中學區，區內最熱門為設籍學區的小宅，主要賣點為1,500萬～ 2,000萬元買中正國中學區宅。

　　和平東路以南則為大安區金華國中學區，房價水準反而比中正區的 中正國中學區親民一些，約低1至2成，學區宅每坪約125萬～140萬元 ；而和平西路以南則多屬螢橋國中學區，為古亭站周邊房價最親民的 區段，新成屋約每坪120萬～135萬元。

　　國小學區則以中正紀念堂旁的台北市立大學附設實驗小學較熱門， 學區宅房價多每坪170萬元起跳。

　　賴上偉表示，雖然古亭站商圈沒有商場、電影院等商業設施，不過 鄰近中正紀念堂、植物園、河濱公園等大型公園綠地，古亭站步行可 及範圍內，大大小小公園密度高，加上國家圖書館、國家音樂廳、各 類博物等文教設施，不少巷內古蹟維護更新，一些日式老宅化身為文 青店家，形成完善的居住環境。此外，中正紀念堂站未來可轉乘捷運 萬樹林線，透過捷運路聯結台北市區如站前、西門以及信義等商圈相 當方便。

　　隨著捷運萬大線未來完工通車，古亭站周邊過去十餘年極少更新改 建案，不過未來五年就有五、六個基地面積在500坪以上都更、危老 重建案，古亭市場也將改建為住商混合大樓，隨著街廓環境更新，將 為古亭商圈帶來新風貌。

【永慶房屋古亭直營店 店長賴上偉／】

　　不少家長在此購屋都是為了小孩學區而來，最好能找專業的在地房 仲，由於學區劃分複雜，往往差一條街就是不同學區，欲就讀中正國 中學區的小六生，也需在年底以前完成房屋過戶及設籍。

　　如果沒有學區考量的購屋族，可以往古亭站1、2號出口方向、同安 街一帶尋找房屋，相對其他如中正、金華熱門學區，房價至少有2成 價差，如果距捷運站步行五分鐘以上，也有機會找到單價8字頭的大 樓、7字頭的公寓。

　　誠實金句

　　同理心傾聽客戶需求，誠實為本，使命必達。

　　永慶房產集團3日發布第四季房市前瞻報告，永慶房產集團業務總 經理葉凌棋表示，第三季房價跌幅擴大，中台南灣季跌幅均在3％以 上，七都成交議價率仍均在10％以上的相對高檔，今年交易量預測再 下修，恐跌破27萬大關，年減23％～25％創下史上最大跌幅，市場進 入價格修正階段。

　　無論房價信心與房價走勢都呈向下趨勢，永慶調查顯示，由於美國 關稅落地加上房市政策續行，消費者看跌房價比例擴大至50％，看漲 房價比例由上季的29％減少至20％。第三季房價也持續下修，反映市 場降溫，政大永慶即時房價指數顯示，七都僅新北跌幅在2％以內， 跌勢較輕，台北、桃園、新竹季減2％～3％，台中、台南、高雄則在 3％以上。

　　葉凌棋表示，市場觀望氣氛濃厚，若買賣集方價格認知無法拉近， 往往導致成交期間拉長甚至破局，目前七都議價率維持10％～13.2％ 高檔水準，有明顯降價幅度的案件較能爭取快速成交的機會，因此， 如何打破目前房市交易僵局，「價格促成交」將是重要關鍵。

　　今年股市熱、房市冷，房市低迷主要原因在於「能否貸得到款」。 川普對等關稅正式落地實施，對國內各產業的影響正在發酵中，將連 帶影響房市交易，雖然金政府鬆綁新青安貸款限制，市場原本預期期 待能釋更多購屋資金，不過從近期交易量來看，回升幅度有限，政策 利多尚未完全轉化為實質需求，房價基期仍高，買方普遍預期後續仍 有修正空間，即使剛性需求對進場態度偏向謹慎。

　　葉凌棋表示，去年第三季交易量已開始下滑，但今年同期還仍維持 年減，推估全年交易量不容樂觀，可能在26.3萬～27.1萬之間。上波 房市修正期2013年至2016年三年的時間，房市交易量從37.2萬棟減至 24.5萬棟，去年到今年一年的時間可能減少超過8萬棟，萎縮的幅度 和往年的修正循環來說，相當巨大。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（3）日表示，市場進入價格修正期，第3季房價跌幅再擴大，新竹以北季跌幅在2~3%間，中南部則逾3%，六都、新竹縣市議價率維持逾10%相對高檔，到了第4季估計市場依然呈現緩跌格局，六都、新竹縣市房價初估季跌1.5%~5%間，單季整體房價估計跌2.5%~2.8%間。

葉凌棋昨在第4季永慶房產趨勢前瞻報告記者會中表示，看跌房價已是房市最大公約數，初估今年交易量恐跌破27萬棟，寫下史上單年最大跌幅，2025年全年平均整體房價估下修5%~6%。

葉凌棋表示，今年第2季全國房價指數小幅下修1.6%，第3季跌幅擴大、達2.8%，反映市場買氣降溫，房價呈現緩跌走勢，尤其9月六都、新竹縣市議價率在10%~13.2%相對高檔，與去年6、7月房市高點相比，成交議價率擴大，顯示「降價促成交」是交易關鍵。

葉凌棋指出，隨著8月美國對等關稅上路，9月有新青安鬆綁與換屋族延長舊屋出售期限等房市政策的調整下，2025年9月六都、新竹縣市成交議價率仍在10%至13.2%的高檔水準。但在當前交易量偏低、房價跌幅有擴大跡象的情況下，認為第4季六都、新竹縣市跌幅約在1.5%~5%間，整體第4季季跌約2.5%~2.8%，認為在房價有明顯的降價幅度之下，「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。

葉凌棋指出，美國對全球的對等關稅正式落地實施，對國內各產業影響正陸續發酵中，將連帶影響內需與房市交易，雖然房市政策略有鬆綁，新青安優惠房貸排除在限貸令外後，首購族出手有比較積極一點。

葉凌棋強調，整體來說，即使政府政策有鬆綁，但房市買氣回升幅度仍相當有限，認為今年全年交易量恐跌破27萬棟大關，估落在26.3~27.1萬棟間，與2024年相比，量縮23%至25%左右，寫史上單年最大跌幅。

根據永慶房屋2025年第4季網路會員調查結果顯示，31%消費者認為未來一年是購屋好時機，其中19%消費者認為落在2026上半年；房產專家認為，部分消費者期待房價有向下修正的空間，因此認為2026年上半年才是適合進場的好時機。

數據顯示，民眾看壞今年第4季國內景氣比例從上季的47%、擴大至51%，顯示過半數的消費者看壞第4季經濟和景氣。

調查指出，31%消費者認為未來一年是購屋好時機，其中19%消費者認為落在2026上半年；永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，此舉顯示儘管打炒房政策維持，惟買方購屋信心仍有一定程度，惟部分消費者期待房價會再下修，因此將購屋腳步放慢，認為2026年上半年才是適合進場的好時機。

屋主認為何時是最佳售屋時機呢？陳賜傑指出，調查結果顯示，有38%消費者認為未來一年會是售屋好時機，其中24%消費者認為就在今年下半年，顯示部分屋主願意趁目前房價仍處於相對高點，若適度讓價就能讓成交機會增加，因此選擇趁早出脫房產、獲利了結，可避免未來愈晚賣、物件價格愈低。

9月六都買賣移轉棟數僅約1.6萬棟，月減3.5%，年減29.5%、近三成，不僅年月雙減，北、高二都更寫同期新低紀錄。第3季單季交易量僅5.2萬棟，是統計以來單季最低；累計今年前九月六都移轉量約15.17萬棟，年減27.9%。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期雖有政策利多，如行政院將新青安排除於《銀行法》第72條之2規範限制之外，央行亦將換屋族出售舊屋的期限放寬至18個月，然而相關措施多是照顧首購族群，對整體房市量能提振效果有限，9月市場買氣清冷，移轉量出現年月雙減。若未有進一步重大利多支撐，今年全年買賣移轉棟數可能較去年萎縮超過兩成，房市恐將面臨「27萬棟保衛戰」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，當前一般房貸利率寫16年新高，民眾就算貸得到，也不見得貸得起，即使9月房貸水位較前幾月充盈，自住買方出手相對謹慎，買氣欲振乏力。

六都昨（1）日公布9月買賣移轉棟數約1.6萬棟，出現月減3.5%、年減29.5%「年月雙減」；與前月相比，僅台北市受惠新案交屋帶動，月增4.2%，其餘五都均呈月減；與去年同期比較，六都全數負成長，衰退幅度在15.4%至38.3%間；今年第3季移轉量5.2萬棟、年減約達三成，寫下單季最低量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年股市上衝到2.6萬點，惟市場上資金與信心並未同步反映到房市，主因過去一段時間房價漲多，再加上政策面貸款仍偏向緊縮，讓第3季房市交易表現平淡。

累計今年前九月六都買賣移轉棟數約15.17萬棟、年減27.9%，續寫八年來最冷，也是自1999年有紀錄以來第四低量；而今年前九月台北市、台南市則是八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，雖然政府將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2放款比率限制外，讓觀望氣氛稍微轉淡，惟相關政策能否轉化為實際成交，有待第4季持續觀察。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，大環境買氣萎縮，仍有部分區域憑藉大案交屋潮衝出可觀量能，像是桃園大園客運園區，及台中梧棲的台中港特定區，都因為新案完工交屋量大，年月表現近乎倍增。

　　房市交易持續低迷，六都9月建物買賣移轉棟數為1.6萬棟，月減3 .5％、年減29.5％；前三季六都移轉棟數15.2萬棟、創下近八年同期 最低紀錄，顯示今年房市持續性低迷，未見回溫。由於信用管制政策 未鬆綁、房價降幅未能達到買方認同，預估至年底前房市交易量仍欲 大不易。

　　根據六都地政局統計顯示，9月除台北市月增4.2％外，其餘各都均 較8月衰退；與去年同期相較，新北、台南、高雄衰退幅度均達3成以 上。房仲業者指出，房市持續低迷，房貸緊縮現況、對後市信心不足 趨勢，短期難以扭轉，買氣很難在短期明顯回溫。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年股市上衝到26,000點， 市場上的資金與信心並未同步反映到房市，主要過去一段時間房價漲 多，再加上政策面貸款仍偏向緊縮。

　　不過曾敬德也發現，近月房市已有開始築底跡象，交易量不再破底 ，新青安政策略為放寬對於部分區域仍有正面幫助，接下來就觀察年 底的央行動向；去年8月銀行開始進行為期一年的房貸自主管理，到 年底也將屆滿，政策走向仍將對於房市有關鍵影響力。

　　以今年前三季六都買賣移轉棟數來看，六都合計為15.2萬棟、年減 27.9％，新北、台南、高雄三都年減幅均在3成以上，六都前三季交 易量創下近八年同期最低，也是自1999年以來第四低，台北市、台南 市則續創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新青安貸款排除在銀行法第7 2-2條放款比率限制之外，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款 取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡跡象，不過政策能 否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。目前 市場普遍期待房價下修，有意出售的屋主若能適度調整售價、與市場 行情接軌，有助於縮小買賣雙方的價格落差，加速成交進程。

房產專家表示，台美對等關稅未定，對國內傳產業殺傷力有多大仍未知，若台灣對美20%關稅無法降至與日韓相同的15%，對國內傳產業影響大，恐進一步影響中南部企業主在房市置產的意願。

中信房屋總經理張世宗指出，從經濟基本面看，近期台股表現亮眼，加上央行預估今年國內經濟成長率有望達到4.55%，顯示整體經濟景氣穩健，為房市發展提供一定的支撐力，讓不動產市場仍有基本自住買盤支撐。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，雖然美國對全球的關稅政策正式落地，但台灣的稅率僅暫定在20%、充滿不確定性；由於國內經濟變數仍大，部分屋主對未來的經濟景氣有疑慮，願意降價爭取成交機會。

房產專家分析，由於台美對等關稅仍未拍板，但以目前20%關稅來說，對傳產業衝擊力道不小，以預售市場來說，已有感受部分企業客戶因對美關稅以致購屋縮手，尤其是中南部買方感受最明顯。

永慶、住商、中信、台灣房屋等四大房仲昨（30）日公布內部店頭成交量數據，9月在政策對新青安、換屋族稍稍鬆綁，雖有提振部分買氣，但市場仍疲弱乏力，除永慶微幅成長，其他都較去年同期衰退逾二成。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，目前房市買氣觀望氛圍仍在，預售市場因建商無明顯廣泛降價，新案市場實際價格下修力道有限。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，9月成屋市場雖有表現，但因房貸排隊、利率升高等壓力，買氣回籠有限，讓短期交易量保守呈現。

中信房屋總經理張世宗認為，展望後市，需關注央行政策與貸款環境，若房市信用管制措施沒有彈性調整，目前僅能冀望今年第4季旺季建商或屋主是否願意加大讓利幅度，亦或買方購屋意願增強，才有利買盤增強。

根據住商、中信、台灣房屋等三家房仲的店頭成交量顯示，9月交易量較8月減少3.8%至6.9%，較去年同期衰退20.4%至27.7%。惟永慶房屋則呈年月雙漲表現，月增4%、年增3%。

從六都來看，住商、中信房屋9月以台中市月增9%至13%表現較佳；台灣房屋內部數據是桃園月增8.7%，買氣較旺；永慶房產集團是台南月增12%較好。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，10月將進入傳統購屋旺季，雖然央行限貸令在9月並無鬆綁，但目前政策對適用新青安優惠房貸的首購買方友善，第4季仍會是低總價小宅產品當道，房市將由首購族撐盤。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，從內部成交數據看，當前買方購屋態度不再僅是觀望，且看屋、比價等購屋行程有轉趨積極跡象，只要有意出售的屋主，適度調整售價與市場接軌，縮小雙方價格認知差距，就有利加速成交速度，預期第4季房市有望維持穩健格局。

　中央銀行第七波信用管制滿一年，加風災干擾，房市買氣持續低迷 ，9月各大房仲旗下門市交易量普遍延續8月低迷，房仲門市交易量普 遍年減逾2成。由於去年此時房市景氣已開始轉折向下，基期較低， 加上部分屋主願意降價促成交，已有部分房仲9月業績年增率轉正。

　　各大房仲業者自結9月門市交易量變化，住商機構、中信房屋、台 灣房屋月減幅普遍在3％～7％，年減幅約20％～28％，相較過往普遍 在3成甚至4成以上的年減幅，9月業績跌勢見收歛，永慶房產集團9月 交易量甚至逆勢年月雙增，月增4％、年增3％。

　　不過業者仍認為，包括政府房市政策、經濟環境等外在環境未見大 幅改變，房市短期內交易量仍欲大不易。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，9月房市政策稍鬆綁後，民眾 購屋信心受激勵，讓市場觀望氛圍緩解，加關稅政策落地，但台灣稅 率未定，國內經濟變數仍大，部分屋主對未來經濟景氣有疑慮，願意 降價爭取成交機會，讓交易量連二月小幅正成長。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，9月央行理監事會成為市 場矚目焦點，賣方態度觀望，不少買方貸款仍陷困境，雖行政院讓新 青安貸款排除在銀行法72-2規定外，但挹注有限，使得交易量欲大不 易，新案市場實際價格下修有限、未能形成廣泛降價，成屋市場在貸 款排隊、利率攀高等壓力下，短期內交易量仍保守，恐需到第四季才 有轉機。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，嚴格放貸已逐漸成房市常態 ，買方態度保守，近一年投資型的屋主陸續讓利脫手，自住屋主價修 幅度有限，限貸令對價格的影響已弱化，但購屋者仍有降價期待，買 賣雙方出現價格落差，交易量難以放大，目前政策友善新青安，為新 青安貸款開快速通關，第四季仍是低總小宅產品當道，房市仍是首購 族天下。

永慶房產集團彙整近一年六都、新竹縣市三房格局中古大樓交易資訊顯示，台北市三房大樓中位數總價高達3,652萬元，而新竹縣逾2,000萬元，新北市近2,000萬元，僅桃園市、台中市、台南市與高雄市落在1,000萬元出頭。

永慶房產集團根據以勞工保險局統計縣市平均投保薪資計算六都、新竹縣市房貸負擔，以貸款七成、繳款年限30年、利率以今年7月五大銀行房貸放款利率2.303%之本利平均攤還試算，六都、新竹縣市中，台北市與新竹縣買三房大樓，中位數總價各突破3,652萬、2,360萬元。

以台北市、新竹縣每月房貸金額各達98,395元、63,595元超過平均月薪54,368元、58,400元來算，台北市三房大樓房貸月薪比高達181%，新竹縣達108.9%，光是房貸每月應繳金額就將近台北市每月平均薪資的1.8倍、新竹縣則達1.08倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市做為台灣的首都、政經中心，吸引各縣市大量就業人口移入，居住需求強勁，房價也是六都、新竹縣市最高，以致三房大樓房貸負擔高達平均月薪的181%。

此外，陳金萍指出，鄰近的新北市三房大樓中位數總價1,831萬元，房貸月薪比高達112.1%。

除了高資產、高所得購屋族群較有能力負擔外，一般受薪階級買房仍是大不易。而雙北市的高房價現象，也是雙北地區近年「小宅化」、「脫北潮」盛行的重要原因。

　　房地合一稅2.0政策上路四年後，對抑制房產短期炒作交易發揮成 效。據財政部統計，房產交易中，持有2年內（須課45％稅率）、持 有2～5年（須課35％稅率）的占比大減，兩者合計占比從新制剛上路 時的48％，迄今已降至30.5％。

　　而持有5～10年（須課20％稅率）房產交易的占比，從不到23％提 升至42.3％，顯示持有5～10年再出售已成為房市交易主流，房地合 一稅已對短期交易產生嚇阻作用。

　　統計顯示，自房地合一稅2.0上路迄今，累積已有9.4萬件交易被課 45％的重稅，不過近來持有二年內交易的占比已有明顯下降；新制剛 上路的2021年第三季，有高達26.1％的交易被課45％高稅率，今年第 一季占比已減至13.8％；持有2～5年被課35％稅率的案件占比，也從 政策剛上路時的19.8％，今年第一季已減至16.7％，顯示持有5年內 的房產交易，已逐漸淡出市場。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，自2021年7月房地合一2.0上路 後，持有2年內短期交易遭課45％稅率件數依舊持續增長，短期買賣 交易仍活躍。不過2022年開始，內政部提出平均地權條例修正草案， 對投機客產生嚇阻作用，2023年平均地權條例正式修法上路後，短期 交易占比開始減少，持有5年內房屋交易占比降低，顯示投機客已淡 出市場。

　　不過，持有5～10年、20％稅率案件的占比明顯攀升，從新制上路 時僅約2成，如今已提升至4成以上，已成為市場交易主流。

　　陳金萍表示，房地合一2.0修法上路後，短期交易期間從1年內交易 延長至2年內交易，都須被課徵45％的高額稅率，對短線投機買盤形 成嚇阻，有效抑制短期炒作交易的風氣。短期交易占比減少，而持有 5～10年的交易占比明顯增加，市場將更加走向「長期持有為主」， 已達成抑制短期炒作交易的成效。

自住族群若考量工作便利或家庭醫療需求，太平新光重劃區與北屯 （廓）子重劃區，均具備生活機能與價格優勢，適合長期置產。

　　至於投資族，建議關注中國醫啟用後的實際人力進駐規模、門診量 與租賃市場吸收速度，以判斷利多是否能轉化為實質價格支撐。

　　誠實金句

　　誠信築夢，樂業成家。

　　太平新光重劃區緊鄰北屯（廓）子重劃區，受惠交通建設與生活機 能逐步到位，兩區域均成為台中首購族關注的焦點，尤其是隨著中國 醫藥大學附設醫院太原分院即將試營運，可望為區域房市再添利多！ 永慶不動產台中太平樂業加盟店協理朱良華表示，太平新光重劃區近 年來房價高漲，惟自去年9月中受到限貸令影響後，房價漲勢不再， 愈來愈多屋主願意讓利，此時正是進場購屋的好時機。

　　朱良華表示，太平新光重劃區近幾年發展快速，主因是受惠於74號 快速道路（太原、太平匝道）交通優勢，北可串聯北屯、潭子與市區 ，南可銜接大里與國道3號；同時區內商場、學校、公園等設施逐步 完備，形成穩定居住機能，近五年大樓成屋均價站穩3～4字頭；品牌 建商推出的預售新案如「由鉅敘真」，成交單價甚至站上5字頭。

　　不過，朱良華表示，受到限貸令影響，太平區房價今年以來平均下 修約8％～10％，2房含車位，過去總價1,160萬元，現在只要1,000出 頭萬即可入手；還有投資客因為一次買了2、3戶，眼看交屋在即，釋 出平價轉讓、甚至小賠幾十萬出場的案例，此時勇敢進場的購屋族有 機會撿到高CP值的物件。

　　緊鄰太平新光重劃區的北屯（廓）子重劃區，同樣受惠74號快速道 路，以及位於太原路上的中國醫BOT案開幕在即，近幾年吸引總太、 豐邑、惠宇等大型建商陸續插旗推案，為區域帶進數千戶年輕首購族 群移居於此，周邊生活機能跟著逐漸成形。朱良華表示，（廓）子重 劃區近一年成交均價約38萬元，新案開價則挑戰46萬元上下。雖然近 一年成交量呈現整理格局，價格也出現小修正，但相較台中市區的房 價仍屬親民，吸引具有剛需的首購族與換屋族進場。

　　除交通與生活機能日益成熟之外，醫療資源的進駐更被視為區域重 大利多。中國醫太原分院預計9月24日試營運，定位為大型綜合醫院 ，設有醫療大樓、長照與復健中心，不僅提升中台灣醫療能量，也為 區域帶來大量就業機會。據悉，未來將帶進2,000多位醫護相關人員 進駐，挹注可觀的人口紅利。

　　朱良華表示，大型醫院開幕，短期將推升周邊購屋詢問度，2～3房 產品因醫護族群需求而更受青睞；中期則可望帶動租賃市場及商圈發 展，包括餐飲、藥局、長照機構等產業將受惠；長期若能發展為區域 醫療樞紐，將強化新光、（廓）子重劃區的居住價值。

2025評鑑三大發現

　　歷經多年服務革命、進化升級，今年評鑑樂見許多企業服務愈發細 膩。哪些金牌企業表現優異？分述如下：

　　一、智能科技升級人機協作，顧客體驗更絲滑

　　人機協作的整合服務是大勢所趨。今年評鑑過程發現，金牌企業持 續強化智能科技升級，讓整體服務流程更絲滑流暢！

　　神祕客點評「TOYOTA」官網與APP資訊十分齊全，搭配智能客服輔 助使用，顧客可快速獲得所需資訊；另共享機車「GoShare」的APP操 作簡單流暢，地圖清楚、車輛狀態一目暸然，讓客戶可快速完成註冊 與騎乘體驗。

　　此外，連續七年連莊的「中國醫藥大學附設醫院」整合APP與網路 系統，提升民眾就醫的方便性，節省看診等候時間；「麥當勞」愈來 愈多分店提供自助點餐機，加速購餐流程、縮短顧客排隊等候時間。

　　今年勇奪「最佳科技創新獎」的「BMW」，更是運用AR／VR技術虛 擬混合實境，打造多人同步駕駛體驗，讓顧客在操作試駕過程中，能 感受虛實融合的3D場景，體驗人、車、環境一體的沉浸式科技。

　　二、被動應對變主動協助，服務深入人心

　　愈來愈多金牌企業化被動為主動，服務切中顧客的心。例如「玉山 銀行」在顧客等候期間，貼心提供茶水服務與洗手間指引；「國泰人 壽」看到現場多位顧客等候叫號，主動關懷並適度引導到等候區入座 。

　　零售業方面，「UNIQLO」當顧客購買襯衫猶豫尺碼時，服務人員主 動上前關心、積極邀請試穿，並同步推薦其他款式；「HANDS台隆手 創館」在顧客告知想尋找的商品時，主動推薦多款相似商品，並熱情 示範使用方式、分享自身使用經驗。

　　餐飲業方面，「亞洲藏壽司」主動探詢顧客是否有忌口食材；「麥 當勞」見到顧客不諳操作自助點餐機，主動上前關心並協助點餐；「 麥味登」記得熟客點餐內容，並親切關懷近期身體健康狀況；「瓦城 」協助顧客打包未食用完的餐點時，會主動提醒餐點保存方式與賞味 期限，並貼上提醒標籤，讓人十分安心。

　　三、不只硬體還有軟體，友善服務進化升級

　　許多金牌企業在友善服務上更進化，不只硬體陸續完備，整體流程 設計及人員服務也可看出細膩度提升！例如「玉山銀行」現場提供手 語翻譯、導盲犬友善接待空間、輪椅充電區等多元友善服務，提款機 也設有無障礙設計機台，確保相關人士便利使用。

　　高齡友善方面，「CAMA CAFE」服務人員發現現場有高齡顧客排隊 時，能親切招呼並請一旁同仁協助優先服務；「長榮航空」空服員主 動協助高齡乘客拿取座位上方行李，並貼心提醒注意行走安全；「S KM Park Outlets」見到高齡行動不便的顧客，主動上前攙扶且協助 搭乘電梯。

　　今年獲得「友善服務獎」特別獎的「凱基銀行」，訪查當天行員全 程陪同視障者辦理相關業務，展現出高度同理心與耐心，同時還能提 供簡易筆談服務、手語視訊服務、語音播報機等輔具，幫助聽語障者 進行順暢溝通，獲得神祕客高度肯定。

　　金牌中的金牌！連霸企業致勝關鍵

　　一、遠傳電信：14年穩坐冠軍，全國唯一

　　遠傳電信是本評鑑發表以來，全國唯一連續14年穩坐冠軍寶座的業 者，不僅傲視同業，更是跨行業中唯一14連霸的企業，堪稱國內服務 業的典範。

　　從神祕客評語可以發現，遠傳在人與人互動上，具體展現了「只有 遠傳、沒有距離」的服務溫度，不僅迎賓用語親切，現場觀察到高齡 族群或身心障礙顧客時，人員也會快速引導至服務等候區，並提供優 先服務協助，體貼入微。

　　另外，針對近年詐騙猖獗，人員能主動示警，讓顧客可以提高警覺 ，並提醒切勿隨意點選簡訊內網址，避免受騙上當。另延續防疫大作 戰的警覺，遠傳門市也持續提供酒精、額溫槍等供顧客使用。

　　二、永慶房屋：友善服務＋重視客訴，成功13連霸

　　永慶房屋除了科技創新、虛實整合服務外，在友善服務及客訴處理 表現出色。據神祕客觀察，永慶不只提供友善服務到家及交通協助， 見顧客帶著孩童，還主動提供免費玩具。同時，人員能主動提供物件 鄰近成交行情參考，秉持先誠實再成交的企業理念。客訴處理方面， 訪員在現場提出建議事項，隔天就接到門市店長親自來電致歉，並承 諾立即改善。

　　三、city’super：真誠關懷互動，勇奪超市11連霸

　　顧客對高檔超市期待更高，神祕客稽查發現超市常勝軍city’sup er確實提供有別於其他超市的細膩服務，例如現場能提供代客處理服 務，協助水果削皮、剝殼或分切肉品等服務，且在積極協助之餘能面 帶微笑、貼心提醒賞味期限與保存方式，展現服務用心。

　　服務的升級，就像經歷一場又一場的闖關遊戲！若能先拿到一本破 關祕笈，是否能少走點冤枉路？「臺灣服務業大評鑑」的初衷之一， 就是希望成為服務業者的破關祕笈。過去14年來，「臺灣服務業大評 鑑」紮實縝密的第一線訪查，以及從中萃取的金牌服務精華，耗工費 時濃縮成這本每年固定出刊的評鑑報告，就是期許能扮演廣大服務業 者們破關打怪時的最佳夥伴。

　　房屋預售市場受打房影響持續加劇。據統計，上半年全台預售屋僅 成交2.05萬件，總額不到4,000億元，比去年同期短少5.7萬件，金額 萎縮近1兆元，全台各地不分南北陷入冰凍，更有14個行政區今年預 售屋交易量，僅剩去年同期不到1成。過往不少熱門區段月銷上百件 ，如今不少僅餘個位數。

　　永慶房產集團統計顯示，去年景氣熱絡時單月能有1.5萬件、近3, 000億元的交易量，如今，單月交易量僅剩3,000餘件、總額約600億 元。全台各縣市上半年的預售屋交易件數，以新竹縣市年減86％最高 ，苗栗、台中、高雄超過8成，台南逼近8成，台北市年減43％雖高， 卻是全台唯一萎縮幅度未達腰斬程度的主要縣市。

　　預售屋賣不動現象遍及全台，不乏過往房市火熱的區域成交量只剩 1成，去年上半年年銷超過百件的行政區中，包括北市中正區，桃園 大溪，以及新竹縣的竹東、新豐、寶山，台中太平，台南市北區，高 雄大樹、仁武、前金，基隆市七堵、暖暖，苗栗頭份，嘉義縣朴子等 行政區交易量，年減幅均達9成以上。以基隆七堵來說，去年上半年 預售成交360件，今年僅剩2件，去年上半年交易1,400餘件的台中太 平，今年也僅70餘件；相較下，台北市文山、萬華、大同，新北市永 和、新店，是全台極少數交易量還能超越去年同期的行政區。

　　住展雜誌發言人陳炳辰指出，去年上半年房市處在太平盛世，後因 政策調控與貸款緊縮導致信心崩跌，登高者跌重，台北市房價高，過 往即推案少、不求快速去化，預售市場波動相對較小，展現冷氣團蛋 黃區的支撐能力，但除台北市及有穩定內需的新北市，由於投資買盤 退卻、外地買盤不買單，或重量級指標案強銷不再，加上部分地區房 價近年漲幅過大，預售市場潮水退了打回原形。